Philippe Kenel

 

Die Problematik grosser Immobilienprojekte

 

Von

 

Philippe Kenel, Dr. jur., Rechtsanwalt in Genf, Lausanne und Brüssel, Python & Peter

 

Damit die Schweiz im Tourismusbereich wettbewerbsfähig bleibt, sind Infrastrukturen, die der Marktnachfrage angepasst sind, unabdingbar. Es muss vor allem möglich sein, in unserem Land Wohnungen oder Hotels zu bauen, die zum natürlichen Standort passen und mit ausländischen Unterkünften vergleichbar sind. Aufgrund der Kosten derartiger Projekte werden diese oftmals von ausländischen Investoren finanziert. Da ich eine Zeit lang an der Spitze eines solchen Unternehmens stand, erlaube ich mir, den Lesern nachfolgend einige Empfehlungen zu geben.

 

Widerstände erkennen und analysieren

 

Eines der gemeinsamen Merkmale aller grossen, mit ausländischen Mitteln finanzierten Immobilienprojekte ist, dass sie, zumindest in der Anfangszeit, in bestimmten lokalen Kreisen auf Misstrauen und sogar Feindlichkeit stossen. Hierfür gibt es vor allem zwei Gründe. Zunächst wenden sich bestimmte Verbände im Namen des Naturschutzes grundsätzlich gegen jegliche Bauten dieser Art. An zweiter Stelle kann die Tatsache, dass die Investoren Ausländer sind, gewissen Neid hervorrufen, gewisse Fragen bezüglich der Herkunft der Mittel und der Finanzstärke des Investors aufwerfen oder gewisse Befürchtungen in Bezug auf die Touristen, die in diesen Immobilien wohnen werden, wecken.

 

Kommunizieren, kommunizieren und kommunizieren.

 

Um dieses Misstrauen und die feindliche Einstellung zu überwinden, ist es erforderlich, eine adäquate Informationspolitik zu betreiben. Diese Politik sollte einige grundlegende Merkmale aufweisen. Einerseits sollten Schweizer Persönlichkeiten das Projekt nach aussen hin sichtbar leiten und mit Unterstützung einer Werbeagentur ein Klima des Vertrauens in den verschiedenen lokalen Kreisen schaffen. Es ist ausserordentlich wichtig, schnell die Unterstützung der lokalen Behörden sowie ein positives Image in der Presse zu bekommen. Andererseits muss der Investor alle Information und Garantien hinsichtlich seiner Solvenz geben. Es sei darauf hingewiesen, dass eine der Hauptängste der Behörden darin besteht, dass der Bau eines Immobilienkomplexes beginnt und nicht zu Ende geführt wird. Anders ausgedrückt, der Investor muss alle Informationen und Garantien bezüglich der Machbarkeit des Projekts vorlegen. Dabei darf er nicht zögern, sich mit den lokalen Berufsverbänden, wie dem Schweizer Verband der Hoteliers, in Verbindung zu setzen. Schliesslich müssen die Projektmanager mit den Naturschutzverbänden in Verhandlung treten, selbst wenn, was klar sein sollte, einige von ihnen unabhängig von den erteilten Genehmigungen bis zum Äussersten gehen werden, um sich der Durchführung des Projekts zu widersetzen.

 

Den gesetzlichen Rahmen berücksichtigen

 

Wie jedes Land hat auch die Schweiz Bau-, Umwelt- und Raumordnungsvorschriften, die es selbstverständlich zu berücksichtigen gilt. Diese Rechtsvorschriften zeichnen sich vor allem dadurch aus, dass sie den Umweltschutzverbänden reichlich Spielraum lassen, um ihre Standpunkte geltend zu machen.

 

Im Gegensatz zu zahlreichen anderen Staaten gelten für ausländische Staatsangehörige, die eine Immobile auf helvetischem Boden erwerben möchten, bestimmte Einschränkungen.

 

Um herauszufinden, ob ein ausländischer Staatsbürger eine Immobilie in der Schweiz erwerben kann, muss man grundsätzlich zwischen Ausländern, die ihren Wohnsitz in der Schweiz haben, und Ausländern, die im Ausland ansässig sind, unterscheiden.

 

Wohnt ein ausländischer Staatsbürger ausserhalb der Schweiz, kann er eine Immobilie oder eine Wohnung zu Wohnzwecken nur erwerben, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:

 

  • Die Immobilie muss sich in einem Touristengebiet im Sinne der kantonalen Gesetzgebung befinden. Beispielsweise gehören im Kanton Waadt Montreux, Villars und Vevey, nicht aber Lausanne, zu den touristischen Gebieten. Demgegenüber hat der Kanton Genf kein touristisches Gebiet.
  • Die Wohnfläche darf nicht über 200 m2 liegen und die Grundstücksfläche darf 1'000 m2 nicht überschreiten.
  • Eine Einheit des Kantonkontingents muss verfügbar sein.

Ausserdem hat sowohl im Kanton Waadt als auch im Kanton Wallis ein Ausländer, der gemäss den o.a. Vorschriften eine Immobilie in einem touristischen Gebiet erworben hat, weder das Recht, diese jahresweise zu vermieten noch sie in den ersten fünf Jahren nach dem Erwerb weiterzuverkaufen. Zudem kann nur eine natürliche Person, nicht aber eine Gesellschaft, in einem touristischen Gebiet als Käufer auftreten.

 

Das Schweizer Recht kennt Sonderregelungen für Wohnungen, die sich in „Apparthotels” befinden und für ausländische Staatsbürger, die nachweisen können, dass sie ausserordentlich enge und schützenswerte Beziehungen zu dem Ort unterhalten, in dem sie einen Zweitwohnsitz erwerben möchten.

 

Es sei darauf hingewiesen, dass ein ausländischer, ausserhalb der Schweiz ansässiger Staatsbürger ohne Einschränkungen in der Schweiz angesiedelte Gewerberäume, Hotels oder Firmen erwerben kann.

 

Während die o.g. Regelungen für alle ausländischen Staatsbürger identisch sind, muss man zwischen europäischen Staatsbürgern (Europäische Union und Europäischer Wirtschaftsraum) und Personen aus Drittstaaten unterscheiden, um herauszufinden, welche Grundsätze für die in der Schweiz ansässigen ausländischen Staatsbürger gelten, die eine Immobilie erwerben möchten.

 

Bei europäischen Staatsbürgern, die in der Schweiz ansässig sind und eine Aufenthaltsgenehmigung (Erlaubnis B) haben, ist der Fall einfach. Sie können eine oder mehrere Immobilien ohne jegliche Einschränkung erwerben.

 

Demgegenüber ist der Erwerb einer Immobilie durch einen ausländischen Staatsbürger aus einem Drittland an die Einhaltung folgender Bedingungen geknüpft:

 

  • Der Ausländer kann nur einen Hauptwohnsitz erwerben.
  • Die Grundstücksfläche darf nicht über 3.000 m2 betragen. Bestimmte Abweichungen können von den Behörden genehmigt werden.

Diese Einschränkungen werden aufgehoben, sobald der Betroffene Inhaber einer Niederlassungsgenehmigung (Erlaubnis C) ist, die in der Regel erteilt wird, nachdem er 10 Jahre lang in der Schweiz mit einer Erlaubnis B gelebt hat.

 

Um die o.g. Vorschriften zu umgehen, genügt es nicht, eine Schweizer Firma zu gründen, da eine juristische Person Schweizer Rechts, in der im Ausland wohnhafte Personen eine dominierende Position innehaben, selbst als im Ausland ansässige juristische Person betrachtet wird.

 

Angesichts der o.g. Regeln muss sich der ausländische Investor folgende Fragen stellen: Ist er berechtigt, die betreffenden Grundstücke in der Schweiz zu erwerben und dort Wohnungen zu bauen? Kann er in diesem Fall die Wohnungen an ausländische Staatsbürger weiterverkaufen, unabhängig davon, ob sie in der Schweiz ansässig sind oder nicht? Kann er Wohnungen verkaufen oder muss er ein Hotel bauen, von dem er Miteigentumsanteile weiterverkaufen kann? Da die Antworten auf diese unterschiedlichen Fragen nicht bei allen in der Schweiz geplanten Immobilienprojekten gleich sind, ist es im Rahmen dieses Beitrags nicht möglich, darauf einzugehen. Jedoch lenken wir die Aufmerksamkeit des Lesers auf die Tatsache, dass es dringend notwendig ist, diese Fragen genau zu prüfen. Die Antworten darauf können sich massgeblich auf die wirtschaftliche Machbarkeit des Projekts auswirken.

 

Fazit

 

Abschliessend ist festzustellen, dass die Schweiz ihre touristische Infrastruktur erneuern und sich für ausländische Investoren öffnen muss. Allerdings müssen die Investoren vorab informieren, kommunizieren und ein Klima des Vertrauens schaffen und genauestens die Möglichkeiten prüfen, die die Schweizer Rechtsvorschriften bieten, die den Immobilienerwerb für im Ausland ansässige Staatsbürger einschränken.